Через відсутність контролю використання нерухомого майна та земельних ділянок, громада втрачає значні грошові ресурси та створює простір для корупції

За результатами початкової інвентаризації використання нерухомого майна та земельних ділянок, яка проведена у 2020 році Громадським центром правосуддя та Приморською сільською радою Татарбунарського району Одеської області, виявлено значне недоотримання коштів до місцевого бюджету щодо орендних платежів, земельного податку та інших зборів. Зокрема, було встановлено 27 земельних ділянок площею більше 25 га, по яким тривалий час не сплачувалися належні платежі. Стосовно 18 земельних ділянок відсутня на рівні сільської ради актуальна інформація щодо власника, по 5 земельним ділянкам – щодо точної площі. За попередніми підрахунками, близько 4,665 млн. грн. недоотримала громада лише за 2019 рік. Якщо брати бюджет ради за 2019 рік, то це 81% річного бюджету громади за власними надходженнями[1].

Секретар Приморської сільської ради Ірина Іваненко пояснила, що питання узаконення користування земельними ділянками під господарськими будівлями та комплексами як на території села, так і за його межами піднімалось раною неодноразово. «Кожен з нас розумів, що після того, як будуть укладені відповідні договори, сільська рада зможе отримати серйозні гроші, які підуть на покращення інфраструктури села та курортної зони. Перепоною була відсутність юрисконсульта, проте землевпорядники готували та надавали до прокуратури відповідні документи щодо незаконного користування землями громади відповідних юридичних та фізичних осіб. Прокурори просили додаткові документи, але питання відповідальності залишалося не розглянутим. Ще однією проблемою була відсутність правовстановлюючих документів у власників приміщень та споруд, що не давало можливості укладання договорів оренди земельних ділянок».

На інших прикладах можна побачити ефективність контролю за використанням майна та земельних ділянок. Так, Рибальська сільська рада Татарбунарського району Одеської області, лише по одному гаражу колишнього ксп отримує 31 230 грн. щорічно, що складає 2,4 % від власних надходжень за 2019 рік. Як зазначила Рибальська сільська голова Олександра Гапанчук, «після розпаювання майна колишнього колгоспу «Прогрес» ми розуміли, що те майно, яке залишилося на території сільської ради потрібно зберегти. Спільно з місцевими фермерами почали роботу по виготовленню правовстановлюючих документів, проводити технічну інвентаризацію усіх приміщень та комплексів. Наш фермер Микола Бабіч був ініціатором виготовлення технічної документації для більшості об’єктів нерухомості. Таким чином, ми отримали господарів майна колишнього колгоспу, і у подальшому передали в оренду земельні ділянки, на яких знаходилися ці будови та комплекси».

Стратегічним напрямком впливу щодо цієї проблеми можуть стати кампанії по впорядкуванню використання нерухомого майна та земельних ділянок в конкретній громаді, які б складалась з декілька етапів:

• інвентаризація використання наявного нерухомого майна та земельних ділянок в громаді;
• встановлення власників майна та розмірів їх заборгованості за сплатою відповідних платежів, податків та зборів;
• досудове врегулювання сплати заборгованості за сплатою відповідних платежів, податків та зборів;
• примусове стягнення через судові органи заборгованості за сплатою відповідних платежів, податків та зборів.

Відсутність належного оформлення (реєстрації) нерухомого майна в сільській місцевості перешкоджає реалізації права власності людей та розвитку самої громади.

Мешканці переважно сільських громад часто не розуміють важливості правильного оформлення своїх прав на нерухоме майно:

• правочини оформлюють простими розписками;
• пропускають строк вступу у спадщину;
• користуються майном без оформлення будь-яких документів протягом декількох поколінь;
• при оформленні документів не зважають на допущені помилки у документах і не намагаються їх виправити;
• починають будівництво до отримання необхідних дозвільних документів.

Некоректне оформлення нерухомого майна у громаді спричиняє відсутність інформації у самої громади про наявні в неї ресурси. Органи місцевого самоврядування не мають належної спроможності та ресурсів, щоб здійснювати інвентаризацію нерухомості, займатись відумерлою спадщиною та проводити роз’яснювальні заходи в громаді.

За результатами аналізу інформації з погосподарської книги та наявної інформації в Струмківській сільській раді Татарбунарського р-ну - лише по одній вулиці Першотравневій в селі Струмок 64 будинки, з яких 11 вже зруйновані чи в нежитловому стані, в 22 ніхто не проживає (взагалі закинуті чи хтось періодично навідується). З цих 64 будинків право власності оформлено лише щодо 5 будинків (і це без перевірки цих документів на предмет належності та актуальності).

Наприклад, в одному з будинків по вул. Першотравневій проживає одинокий чоловік Юрій, 1963 року народження – без реєстрації та з недійсним нині паспортом колишнього СРСР. На життя заробляє, наймаючись для виконання різних робіт по сусіднім селам. Домогосподарство в погосподарській книзі рахується за його матір’ю, яка померла в 2013 році. В користуванні дві земельні ділянки 0,25 га та 0,17 га. Жодних документів на будинок чи земельні ділянки чоловік не має.

Тетяна Соченко, секретар Струмківської сільської ради Татарбунарського району: відсутність Генерального плану розвитку гальмує в громаді процеси оформлення нерухомості, а також завелика вартість її оформлення для людей, що часто рівняється нинішній ринковій вартості самого будинку та земельної ділянки[2]. Сільська рада раз на рік (на початку року) здійснює обхід домогосподарств з метою уточнення інформації. Жодного звернення до суду з питань нерухомості за 10 років, поки вона працює в сільській раді, не було і навіть не обговорювалось.

Стратегічним напрямком впливу щодо цієї проблеми можуть стати кампанії по впорядкуванню нерухомого майна в конкретній громаді, які б складалась з декілька етапів:

• інвентаризація наявного нерухомого майна в громаді;
• впорядкування документації на нерухоме майно, яку можливо впорядкувати без залучення суду;
• підготовка судових справ для визначення правового статусу нерухомого майна, яке такого статусу не має;
• подання органом місцевого самоврядування до суду заяв про визнання спадщини відумерлою у випадку відсутності спадкоємців.

Активісти Харківської області допомагають виявляти факти самовільного використання земельних ділянок та притягувати винних осіб до відповідальності.

Активістами Чугуївської правозахисної групи встановлено 20 фактів самовільного використання земельних ділянок на території Харківської області. За фактами виявлених правопорушень, було ініційовано порушення 5 кримінальних проваджень за фактами незаконного використання земель, збитками 510 636, 58 грн.

Зокрема, на території Семенівської сільської ради Шевченківського району Харківської області було виявлено 2 земельні ділянки, які самовільно використовувались, сума збитків складає 239 550 грн. 49 коп. Також, було виявлено самовільне зайняття місцевим депутатом на території Зміївського району земельної ділянки  комунальної власності  площею 11,5 га, а також земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею більш 1 га – сума збитків – більше 24 тис грн. Чугуївській правозахисній групі стала відома інформація про самовільне використання земельних ділянок, розташованих на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області, в результаті чого громадянина притягнуто до адміністративної відповідальності (ст. 53 КУпАП), накладено адміністративний штраф та розраховано розмір шкоди, який становить 50 000 гривень, завданої внаслідок самовільного зайняття земельної ділянки, який сплачено в повному обсязі.

Юристами Чугуївської правозахисної групи виявлено самовільне використання земельної ділянки загальною площею 67,34 га на території Старосалтівської селищної ради Вовчанського району Харківської області. На підставі вищевикладеного, правозахисниками складено заяву про вчинення кримінального правопорушення в порядку ст. 214 КПК України та направлено до Чугуївської місцевої прокуратури для вжиття заходів. За вказаним фактом, 14.05.2020 року Вовчанським відділом Чугуївської місцевої прокуратури відомості про вчинення кримінального правопорушення внесенні до Єдиного реєстру досудових розслідувань за ознаками складу кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 197-1 КК України[3]. Наразі триває слідство. Також направлено скаргу до Управління з контролю за використанням та охоронною земель Держгеокадастру у Харківській області. За результатом розгляду скарги контролюючим органом проведено перевірку та підтверджено факт самовільного використання земельної ділянки, через що останніми складеного протокол про притягнення до адміністративної відповідальності та зобов’язанням відшкодувати шкоду за вчинений проступок у розмірі 97 086,09 грн.

Юристами Чугуївської правозахисної групи направлено звернення до правоохоронних органів щодо проведення перевірки можливих фактів самовільного зайняття земельної ділянки поряд зі ставком площею 4,5184 га, що розташований на території Іллічівської сільської ради Барвінківського району Харківської області. Вказані факти знайшли своє підтвердження та правоохоронні органи відкрили кримінальне провадження за ст. 197-1 КК України. За результатом досудового розслідування обвинувальний акт передано до Барвінківського районного суду. Вироком суду від 22.04.2020 року особу визнано винуватим у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.197-1 КК України, призначивши покарання у виді 2  (двох) років обмеження волі. На підставі ст. 75 КК України від призначеного покарання особу вирішено звільнити з випробуванням, якщо він протягом іспитового строку 1 (один) рік не вчинить нового злочину й виконає покладені на нього обов`язки.

Розроблено рекомендації щодо виявлення корупційних схем та протидії корупції в галузі земельних відносин.  

1. Реформування процедури безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами:

1.1. Доцільно радикально реформувати процедуру безоплатної приватизації земельних ділянок державної та комунальної власності, замінивши її іншими формами державного сприяння соціально-незахищеним верствам населення.

1.2. Доцільно розглянути пропозицію щодо монетизації права на безоплатну приватизацію земельних ділянок, замінивши право на безоплатне отримання ділянки певної площі правом на одноразову фіксовану знижку для громадян України при придбанні земельних ділянок державної або комунальної власності.

2. Впровадження ринкової бази оцінки земельних ділянок при справлянні земельного податку та передачі у оренду державних та комунальних земель:

2.1. Доцільно на законодавчому рівні відмовитись від проведення такого виду землеоціночних робіт як «економічна оцінка земель». Необхідно забезпечити поступовий перехід до визначення фіскальних платежів на основі показників масової оцінки земель із урахуванням міжнародних стандартів оцінки майна для цілей оподаткування.

2.2. Доцільно підготувати та внести зміни до Податкового кодексу України, що передбачатимуть встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на базі ринкової вартості відповідних земельних ділянок за аналогією із правилами оренди інших видів державного та комунального майна.

2.3. Необхідно модифікувати методики грошової оцінки земель таким чином, аби вони дозволяли здійснювати розрахунок грошової оцінки окремих земельних ділянок у автоматичному режимі без участі людини із застосуванням наявних даних Державного земельного кадастру, а також надавати витяги про таку оцінку через офіційний веб-сайт Держгеокадастру України. Доступ до інформації про оцінку земельних ділянок має бути вільним та безоплатним.

3. Економічне регулювання процедури зміни цільового призначення земельних ділянок:

3.1. Доцільно скасувати окрему процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки за проектами землеустрою щодо їх відведення і, натомість, надати власнику земельної ділянки приймати рішення про зміну її цільового призначення самостійно у разі відповідності пропонованого цільового призначення планувальні документації із встановленням обов’язковості сплати обов’язкового платежу (податку), який би дорівнював частині різниці ринкової вартості земельної ділянки до зміни її цільового призначення і ринкової вартості земельної ділянки із зміненим цільовим призначенням.

3.2. Варто запровадити дієві механізми стимулювання органів місцевого самоврядування щодо швидкого розроблення та затвердження планувальної документації на всю територію громад (як в межах населених пунктів, так і за їх межами). В перспективі доцільним є скасування існуючої процедури визначення/зміни цільового призначення кожної земельної ділянки «в ручному режимі» шляхом прийняття окремих рішень органами виконавчої влади, і перехід до визначення напрямків використання земельної ділянки у планувальній документації.

3.3. Зважаючи на передбачену статтею 22 Конституції України заборону звуження існуючих прав при прийнятті нових законів, надання можливості власникам земельних ділянок, цільове призначення яких визначено до затвердження містобудівної документації, використовувати їх за бажанням за існуючим цільовим призначенням або за призначенням, визначеним у планувальній документації. Стимулювання землевласників до використання таких земельних ділянок за призначенням, вказаним саме у планувальній документації, має здійснюватися за допомогою встановлення диференційованих розмірів плати земельного податку.

4. Стандартизація вимог до документації із землеустрою та оцінки земель:

4.1. Необхідно розробити і затвердити у формі відомчого наказу вимоги до складання та оформлення найбільш поширених видів документації із землеустрою, які б не допускали їх неоднозначного тлумачення та застосування.

4.2. Подолання корупційних проявів, пов’язаних із розробкою документації із землеустрою, слід пов’язувати із кардинальною дерегуляцією галузі та виведення системи професійного регулювання за рамки державного апарату.

Разом з тим, ми вважаємо, що найважливішим напрямком виявлення та протидії корупційним схемам в сфері земельних відносин, є проведення регулярної та ефективної інвентаризації земель. Це зумовлено, перш за все тим, що метою інвентаризації земель є встановлення місця розташування об’єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення Державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Тобто, метою інвентаризації земель є виявлення фактичних наявних земель, земельних ділянок та усіх підтверджуючих документів та приведення усіх даних у відповідність із фактичним станом речей.

Таким чином, громада села, селища, міста в результаті проведення інвентаризації землі отримає такі переваги:

• створення повноцінної бази даних про всі земельні ділянки в межах населеного пункту на паперових та електронних носіях. Завдяки цьому підвищується його інвестиційна привабливість, спрощується пошук потенційних земельних ділянок для інвестора та містобудівних потреб;
• створення організаційної можливості забезпечення владою постійного контролю за використанням земель в населеному пункті;
• виявлення всіх землекористувачів, власників землі зі встановленням меж їх ділянок;
• виявлення земельних ділянок, що не використовуються або використовуються нераціонально, не за цільовим призначенням;
• створення умов для значного скорочення витрат жителів села, селища, міста при виготовленні кадастрового номеру земельної ділянки, приватизації землі та ін.

[1] Бюджет Приморської сільської Татарбунарського району Одеської області за 2019 рік за власними надходженнями складає 5 735 000 грн, плюс субвенція з районного бюджету на утримання дитячого садочка в сумі 1 700 000 грн., загальний дохід складає 7 435 000 грн.

[2] В середньому: технічна документація БТІ на будинок та прибудинкові споруди - 2000 грн; проект землеустрою – 4500 грн; технічна документація на присадибну ділянку (за наявності правовстановлюючих документів) – 3000 грн.

[3] Відповідно до ст. 197-1 Кримінального кодексу України самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, - карається штрафом від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.