Як підготуватись до відкриття ринку землі?

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», громадяни України зможуть купувати землю сільськогосподарського призначення вже з 1 липня 2021 року.

З 2024 року набувати право власності на такі землі зможуть також юридичні особи, засновниками або кінцевими бенефіціарами (особами, які отримують прибуток) яких є громадяни України.

ОСНОВНІ ОБМЕЖЕННЯ ПРИЙНЯТОГО ЗАКОНУ:

• Сукупний розмір земельних ділянок, які можуть бути придбані в одні руки;
• Заборона на продаж землі іноземним громадянам;
• Пріоритетне право купівлі громадянами України перед юридичними особами;
• Покупці не можуть мати бізнес, зареєстрований за кордоном або у офшорних компаніях.

Для фізичних осіб, які зможуть купувати землю у перший рік після відміни мораторію, максимальний сукупний розмір земельних ділянок становить 100 га.  Для юридичних осіб на другому етапі, з 2024 року – граничний сукупний розмір земельних ділянок складатиме 10 тис. га.

АБИ ПОЛЕГШИТИ ПІДГОТОВКУ ДО ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ:

КРОК 1. Варто пересвідчитись, чи зареєстрована відповідна земельна ділянка в Державному земельному кадастрі.

Перевірити таку інформацію можна через пошук на порталі «Публічна кадастрова карта». Якщо земельній ділянці присвоєно кадастровий номер, на карті можна перевірити правильність інформації про місцезнаходження, цільове призначення та в чиїй власності вона перебуває.

Якщо інформації в Державному земельному кадастрі немає, власникам земельних ділянок доведеться проходити процедуру реєстрації цієї ділянки:

• У випадку, якщо земельній ділянці ПРИСВОЄНО КАДАСТРОВИЙ НОМЕР та відповідна землевпорядна документація є у громадянина, або у місцевому відділі Держгеокадастру, необхідно буде лише подати заявку про внесення відомостей до Державного земельного кадастру (безкоштовно);
• Якщо КАДАСТРОВОГО НОМЕРУ НЕМАЄ, необхідно звернутися до найближчого розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), та подальшого присвоєння кадастрового номера.

Без наявності коректних відомостей про земельну ділянку у Державному земельному кадастрі неможливо укласти будь-які цивільно-правові угоди.

КРОК 2. Варто перевірити відомості про майно та його обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Це можна зробити самостійно в «Кабінеті електронних сервісів» за невелику плату. Для цього треба зареєструватися на сайті, використовуючи свої особисті дані – ідентифікаційний код або номер паспорту.

Якщо громадянин не є єдиним власником ділянки (наприклад, успадкував її навпіл з родичем), це відображено у реєстрі. У такому разі потрібно буде заручитися згодою співвласників на можливу угоду. Згода власників сусідніх ділянок не потрібна.

КРОК 3. Варто орієнтуватись в питаннях вартості земельної ділянки.

Якщо після проходження попередніх кроків Ви маєте намір продати свою земельну ділянку, для цього необхідно ознайомитися з її НОРМАТИВНОЮ ГРОШОВОЮ ОЦІНКОЮ. Відповідно до закону це ціновий мінімум, за який земельна ділянка може бути продана.

Дані про нормативну грошову оцінку доступні на Порталі нормативної грошової оцінки по всіх областях України.

Для того, щоб визначити об’єктивну ринкову ціну ділянки, необхідно постійно контролювати ціну в оголошеннях з подібними ділянками або замовити експертну оцінку. Розрахунок за землю має проводитись у безготівковій формі.

КРОК 4. Варто попередити орендаря про свої наміри продати землю.

Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. У орендаря є переважне право купити земельну ділянку, порівняно зі всіма іншими потенційними покупцями.

Тобто, якщо така земельна ділянка буде продана без попередження орендаря, то орендар має право оскаржити такий продаж. Проте орендар має переважне право на придбання земельної ділянки у власність за умови, що він готовий сплатити ціну, за якою вона продається.

Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки. Тобто примус з боку орендаря продати йому земельну ділянку є НЕЗАКОННИМ.

КРОК 5. Варто перевірити публічну інформацію про потенційного покупця.

Перед безпосереднім укладанням угоди про купівлю-продаж земельної ділянки необхідно уважно перевірити інформацію про особу, з якою ви плануєте укласти таку угоду.

З цією метою рекомендуємо перевірити дані у відкритих реєстрах, зокрема, Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, реєстрі боржників тощо. Не зайвою буде також перевірка інформації про те, чи не є майбутній покупець земельної ділянки учасником судових спорів.

Можна зареєструватись в Державному аграрному реєстрі, який працює за принципом автоматичної взаємодії з даними різних реєстрів, включно з Державним земельним кадастром. Завдяки таким можливостям, можна безкоштовно переглянути актуальну інформацію про належні аграрію земельні ділянки.

Правова пам'ятка "Як підготуватись до відкриття ринку землі"

Ця правова консультація носить рекомендаційний характер, не є офіційним роз’ясненням чинного законодавства та актуальна станом на 2020 рік. Публікація підготовлена Одеською обласною організацією ВГО «Комітет виборців України» в рамках проєкту «Громадський центр правосуддя як мультифункціональна платформа розвитку правосуддя в громадах», за фінансової підтримки Європейського Союзу. Погляди авторів публікації не відображають офіційної позиції Європейського Союзу.